Investera i fastigheter: så funkar det att köpa och sälja fastigheter som paketerats som bolag

Du som arbetar med kommersiella fastigheter har säkert flera gånger varit med om att sälja eller köpa en fastighet som paketerats som ett bolag. Det är nämligen mer regel än undantag när företag handlar med fastigheter sinsemellan. Och visst finns det en hel del anledningar att göra så. I den här artikeln försöker vi gå igenom såväl för- som nackdelar med det hela – samt förklarar hur processen går till.

Ja, när det kommer till överlåtelse av kommersiella fastigheter är bolagsstrukturer, eller så kallad paketering av fastigheter, inte bara förekommande – de är det absolut vanligaste alternativet. Men varför? Låt oss utforska det närmare.

Vad innebär det att paketera en fastighet?

En paketering av en fastighet betyder i korthet att man skapar en slags bolagsstruktur som innebär att fastigheten ägs av ett eget bolag och därmed kan överlåtas indirekt genom att sälja aktierna i det bolaget istället för att sälja fastigheten som sådan.

Låt säga att det påhittade fastighetsbolaget Wallenhem AB äger en hyresfastighet i Borås, men vill sälja den fastigheten till det påhittade bolaget Akelihus AB. Då startar Wallenhem ett nytt AB – vi kan kalla det Boråshuset AB – som blir ett dotterbolag till Wallenhem. Därefter säljer man fastigheten till det nya bolaget för det skattemässiga restvärdet genom en så kallad underprisöverlåtelse.

När denna process är klar har fastigheten paketerats i ett bolag, vilket innebär att Wallenhem AB alltså äger ett dotterbolag (Boråshuset AB) som i sin tur äger en fastighet. Akelihus köper sedan aktierna i Boråshuset AB från Wallenhem AB och får på så sätt en fastighet “på köpet”.

Varför gör man det då? Fem fördelar

Men varför välja att sälja en paketerad fastighet istället för en rak fastighetsöverlåtelse? Jo, av flera skäl. Dels för att bolagsstrukturer erbjuder en mer flexibel ram så att såväl köpare som säljare kan undvika de stränga regler som gäller enligt fastighetslagstiftningen. 

Vid försäljning av aktier gäller köplagens bestämmelser istället för jordabalkens, som är den som styr en rak fastighetsaffär. Köplagen medför större flexibilitet och gör det möjligt för parterna att skräddarsy avtalen efter sina behov utan att vara lika bundna av lagens begränsningar. Men det finns också mer specifika fördelar (och risker) för såväl köpare som säljare. Här är några av dem.

1. Skattemässiga fördelar för dig som säljer en paketerad fastighet

Den mest självklara fördelen har, som i de flesta andra fall, med beskattning att göra. Att sälja aktier i bolag är nämligen en skattefri transaktion eftersom det rör sig om näringsbetingade aktier eller andelar. 

När du säljer en paketerad fastighet kan du alltså få ut hela marknadsvärdet på fastigheten utan att behöva betala skatt på vinsten – vilket kan göra stor skillnad för dig som säljare.

Låt oss ta exemplet med Wallenhem och Akelihus igen. Ponera att fastigheten som ska överlåtas köptes av Wallenhem för 8 MSEK (anskaffningsvärdet är 8 MSEK) och har ett skattemässigt värde på 5 MSEK, men idag är marknadsvärdet 25 MSEK. 

Om Wallenhem skulle sälja fastigheten för 25 MSEK till Akelihus i en rak fastighetsaffär skulle bolaget beskattas för mellanskillnaden mellan 8 och 25 MSEK. Det skulle innebära att 17 MSEK måste tas upp som realisationsvinst i bolaget och beskattas med bolagsskatt. Om Wallenhems ägare därefter vill ta ut en utdelning beskattas även denna, vilket brukar kallas att transaktionen blir dubbelbeskattad.

När Wallenhem istället bildar ett dotterbolag (Boråshuset AB) och överlåter fastigheten till detta för det skattemässiga värdet 5 MSEK uppstår ingen realisationsvinst eftersom försäljningen av fastigheten sker genom underprisöverlåtelse.. 

Därefter säljer Wallenhem AB alla aktier i Boråshuset AB till Akelihus AB för 25 MSEK (fastighetens marknadsvärde). Akelihus är nu ägare av Boråshuset AB samt fastigheten som bolaget äger. 

Wallenhem, i sin tur, har fått 25 MSEK på kontot, men behöver inte betala någon skatt på realisationsvinsten eftersom försäljningen gällde näringsbetingade aktier – inte en fastighet.

2. Skattemässiga fördelar för dig som köpare

Du som köper en förpackad fastighet köper alltså aktier i ett bolag, vilket innebär att du slipper betala så kallad stämpelskatt som annars uppstår vid köp av fastigheter. Det kan ofta bli en betydande besparing eftersom stämpelskatten uppgår till 4,25 % av köpeskillingen, vilket vid en fastighetsaffär på 25 MSEK skulle innebära mer än en miljon kronor i stämpelskatt. Skönt att slippa!

Bra att tänka på dock! Stämpelskatten uppstod i samband med paketeringen av fastigheten, dvs när Wallenhem sålde fastigheten till Boråshuset AB, eftersom det var en rak fastighetsaffär. Köpeskillingen vid den affären var dock 5 MSEK eftersom man utgick från det skattemässiga restvärdet. Därmed blev stämpelskatten för det nybildade bolaget 212 500 kr (4,25 % av 5 MSEK).

Vanligtvis brukar de båda köpande och säljande parterna avtala om hur denna stämpelskatt ska hanteras. Ofta bakas den in i köpeskillingen när man överlåter aktierna i det nya bolaget, så du som köpare kanske ändå blir den som får stå för kostnaden – dock en betydligt lägre sådan än om du hade betalat stämpelskatt på hela marknadsvärdet.

3. Flexibilitet i avtal gynnar båda parter

Som tidigare nämnt medför jordabalken en hel del strama regler som kan vara svåra att förhålla sig till när man driver företag. Bland annat ställer jordabalken krav på att köp av en fastighet inte får göras beroende av villkor som gäller längre än två år från den dag köpeavtalet ingicks. 

Säljare och köpare kan alltså inte avtala om villkor som sträcker sig långt fram i tiden eller komma överens om villkor förenade med tilläggsköpeskillingar eller liknande. När överlåtelsen gäller aktier gäller dock inte jordabalken, vilket medför större flexibilitet vad gäller såväl villkor som avtalsskrivande. Du som köpare skulle till exempel kunna skriva in i avtalet att köpet ska gå åter om vissa förutsättningar inte uppfylls inom en viss tid, exempelvis vid ett specifikt utfall av byggrätter eller liknande.

4. Lägre risk för såväl köpare som säljare – förutsatt att dotterbolaget är nystartat

Att köpa och sälja fastigheter kan medföra en del risker, för såväl den köpande som den säljande parten. När försäljningen sker i form av en aktieöverlåtelse går det att minimera vissa av dessa.

Genom att överlåta fastigheten till ett nystartat bolag säkerställer du som säljare att eventuella framtida anspråk från köparen hamnar på rätt ställe utan att påverka din övriga verksamhet i bolaget. Och du som köpare kan som tidigare nämnts påverka avtalet mellan parterna mer utförligt, vilket ger dig möjlighet att ta upp saker som du eventuellt känner dig otrygg med i köpet. 

Du som köpare behöver dock säkerställa att bolaget du köper är nystartat så att du inte förvärvar aktier i ett bolag med historik. Du bör därför göra en så kallad legal due diligence för att klarlägga din riskexponering och säkerställa att bolaget du köper inte har några gällande avtal, förpliktelser eller skulder som du skulle tvingas ta över i samband med förvärvet.

5. Affären blir inte offentlig

En annan fördel med att förvärva eller överlåta en fastighet i paketerad form kan vara att man slipper göra affären offentlig. Vid en vanlig fastighetsaffär registreras överlåtelsen i fastighetsdataregistret där såväl säljare som köpare och värdering blir offentlig.

När fastigheten säljs paketerad byter den officiellt inte ägare – det är ju fortfarande samma bolag som äger den. Bolaget har dock fått en ny ägare, men det är ingenting som registreras i några offentliga register. På så sätt kan såväl köpare som säljare skydda sina tillgångar och sina affärsrelationer utan att göra sina affärer officiella.

Varning! Kan vara krångligt för köparen att få finansiering

Även om det kan finnas flera fördelar för både den köpande och den säljande parten att göra fastighetsaffärer på det här sättet finns också anledning att höja ett varningens finger. För dig som köpare kan det nämligen vara svårt att få igenom ett fastighetslån när du köper en förpackad fastighet då reglerna säger att nya lån inte får tas med säkerhet i det du förvärvar.

När du köper en förpackad fastighet är det som sagt ett bolag du förvärvar – inte fastigheten i sig – vilket innebär att fastigheten inte kan utgöra pant för lånet. Du får dock överta befintliga skulder på fastigheten, men dessa är ofta relativt låga i jämförelse med vad du skulle behöva låna vid förvärvet.

En av de stora nackdelarna för dig som köpare är alltså att en långivare inte kan ta direkt fastighetspant i den förpackade fastigheten utan enbart kan erbjuda lån till det värde som motsvarar det ägande bolagets redan befintliga skulder.

Du som ska köpa en förpackad fastighet behöver därför vara noga med att säkerställa din finansiering och se över vilka möjligheter som finns. Vi på Fedelta erbjuder flexibla företags- och fastighetslån och kan kanske hjälpa dig en bit på vägen i din nästa affär?

Lägre skatt och större flexibilitet – men tänk på finansieringen

Att bygga en bolagsstruktur och att sälja eller förvärva paketerade fastigheter är inte bara en trend på fastighetsmarknaden; det är en strategisk approach som erbjuder betydande fördelar för såväl köpare som säljare – om det görs på rätt sätt. 

Båda parterna kan minimera sina skattebördor, maximera sin flexibilitet och säkerställa säkerhet och konfidentialitet i sina transaktioner. Men det finns alltid två sidor av myntet eftersom risken är att köparen får svårt att finansiera köpet. Ta därför alla delar i beaktande nästa gång du planerar en fastighetsaffär.

Om du planerar att investera i en ny fastighet – eller förvärva ett bolag – kan vi på Fedelta hjälpa dig med finansieringen. Ta en titt på våra flexibla fastighetslån, företagslån eller tillväxtlån och hör av dig till oss, så berättar vi hur vi kan hjälpa dig.